І ЗНОВУ Ж ТАКИ: “ЯК “РОЗРУЛИТИ” ОРЕНДНІ ВІДНОСИНИ В УМОВАХ КАРАНТИНУ”

Share Button

Як не прикро, але навіть в умовах тотальної загрози поширення короновірусу, виносячи на розгляд парламенту законопроекти з приводу орендних відносин, органи виконавчої та законодавчої влади не вважають за необхідне провести хоча би консультації з абсолютно легітимною Громадською організацією “Спілка орендарів підприємців України”, яка за майже 30 років своєї діяльності, будучи визнаним лоббістом цивілізованих орендних відносин та співавтором Закону України “Про оренду державногол і комунального майна”, формувала свої стосунки з Державою виключно на конституційних засадах.

Не стали винятком і ухвалені депутатами зміни до Держбюджету, якими ВРУ поновила відповідальність власників (користувачів) за наповнення місцевих бюджетів земельним податком та оподаткуванням нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки за наповнення місцевих бюджетів.

Це однозначно важливий позитив в частині забезпечення фінансових можливостей місцевих громад у боротьбі з вірусом.

Окрім того, саме ця категоря платників податків, власників великих земельних ділянок, ТРЦ, рітейлів та потужніх торгівельних мереж, є найбільш платоспроможною і її ніяким чином не можна віднести до мікропідприємництва та малого бізнесу, що потребує регуляторних преференцій та державного захисту в умовах карантину хоча би з міркувань отримуваних в попередні періоди надприбутків.

Парламент захистив також орендарів (винаймачів) нерухомого майна, частково переклавши тягар орендної плати за орендоване майно на орендодавця на період карантину “…до його відміни (скасування) в установленому законом порядку,..”.

Але тут виникають інші складнощі уже між учасниками ринку оренди. Адже орендодавцями нерухомого майна є і велика кількість суб’єктів малого бізнесу з обмеженіими фінансовими можливостями – власники неконкурентного нерухомого майна – платники єдиного податку з річним обсягом реалізації до 7 млн грн.

Тож, встановивши законодавчо, що “…плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.”.

Таким чином, законодавець, цим фактично створив чинники додаткової соціальної напруги між орендних відносин, поклавши відповідальність на
“…наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна,…” довести, що впродовж всього карантину “…майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.”, а не за його бажанням.

Потім, за будь-яких карантинних обмежень для орендарів, нерухоме майно, що знаходиться у власності чи оренді орендодавця (якщо це суборенда для орендаря), потребує експлуатаційних витрат по його обслуговуванню.

Наразі, орендодавець – власник нерухомого майна, як суб’єкт господарської діяльності – платник податків, також несе фінансові витрати в частині відповідальності перед контрагентами з надання комунальних послуг, виплати заробітної плати найманим працівникам в певних часових та фінансових розмірах та державою у відповідності до чинного законодавства.

Не виключено, що в разі порушення норм регуляторно-податкового законодавства, орендодавцеві нерухомого майна після закінчення карантину доведеться сплатити ще й штрафні санкції(!).

Тому обмеження фінансових зобов’язань орендаря перед орендодавцем на період карантину лише тим, що “…розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.
Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.” може призвести до банкруцтва орендодаця.

А це, безумовно суттєво ускладнить збереження робочих місць орендарями нерухомого майна, зростання безробіття та соціальний захист населення в умовах збереження тривалий час загрози зараження короновірусом.

Керуючись викладеним, глибоко переконаний , що Уряд повинен невідкладно врегулювати зазначнені вище правові колілізії в царині орендних відносин своїм підзаконним актом, нет наражвючи суспільство на додадкову соціальну напругу.

А наразі, поки що на публічному ринку комунікеацій з владою не спостерігається наявність громадських інституцій, які би демонстрували компетентну готовність до співпраці без політичних вимог.

Для зручності користування розміщеним постом, додаємо відповідне положення законодавчого акту про бюджет: «14. Установити, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.

Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
Дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».

Віктор ХМІЛЬОВСЬКИЙ Заслужений економіст України, Президент Спілки орендарів і підприємців України

Коментарі