Воспользуется ли бизнес свободным рынком земли

После 16 лет моратория государство готово пустить часть сельхозземель в свободную продажу.

В конце февраля премьер Арсений Яценюк очерчивал перспективы ближайших реформ. Среди планов были и следующие: «Надо продолжать земельную реформу. Считаю, что необходимо продать на открытом прозрачном аукционе 1 млн га именно государственной земли, которая находится в теневом и коррумпированном обороте». Эти слова ознаменовали появление в Украине нового рынка. Кто может стать основными игроками на нем?

Экспериментальный миллион

Законопроект «Об обороте земель сельхозназначения» предусматривает двухэтапный запуск рынка земли в Украине. На первом этапе, который должен продлиться с 2017 по 2019 год, на продажу будут выставлены сельхозземли государственной формы собственности. Это тестовый период, призванный нивелировать гарантированное падение цен на землю, в течение которого госорганы смогут отработать механизмы практической его реализации. Государству предпочтительней «набить шишки» на своем имуществе, чем на собственности граждан. Всего в рыночный оборот может быть введено около 1 млн га, что составляет 1/10 часть государственного земельного банка и коррелируется с озвученной Яценюком цифрой.

«По данным Государственного земельного кадастра, в Украине приблизительно 2 млн га сельскохозяйственных земель государственной формы собственности, не переданных в пользование. Приблизительно половина из них может быть предложена потенциальным инвесторам», – говорит Максим Мартынюк, глава Государственной службы геодезии, картографии и кадастра.

«Рынок» земли по-украински – это ограничения с обеих сторон: и продавца, и покупателя. На первом этапе земля будет продаваться централизованно, путем электронных торгов, через специально созданную государственную структуру. Ее рабочее название – ГП «Центр земельных аукционов».

На втором этапе рынок будет открыт для граждан – на сегодня это 6,7 млн владельцев паев, что, исходя из среднего размера пая в Украине на уровне 4 га, генерирует рынок на уровне почти 27 млн га.

Право на покупку будут иметь исключительно физические лица (при допуске к торгам юрлиц не гарантирован контроль над конечным собственником) – граждане Украины; размер – максимум 200 га в одни руки. Таким образом, будет создан внутренний рынок земли, характеризующийся защитой продавца, однако дающий мало стимулов для роста цены.

«Квазитовар», – характеризует эти параметры Дмитрий Власов, директор по региональному развитию Фидобанка. Но и такой зарегулированный вариант может найти благодарных покупателей. «Даже учитывая все ограничения, думаю, покупатели найдутся, – говорит Джон Шморгун, президент холдинга AgroGeneration. – С государственными землями давно пора что-то делать, так как они используются непрозрачно». Но на вопрос Forbes, будет ли его компания покупать такие земельные участки, отвечает: «Точно не на первом этапе».

Николай Горбачев, директор компании New World Grain Ukraine, входящей в Soufflet Group, также не будет в очереди покупателей: «Собственник компании Мишель Суффле когда-то сказал: я никогда не буду вступать в конфликт со своими самыми главными партнерами – сельхозпроизводителями», – замечает Горбачев. По его словам, готовность инвестировать в землю будет зависеть от стратегии каждого отдельного бизнеса. «Компании-трейдеры входить [на рынок] не будут, производителям это почти наверняка будет интересно, переработчикам – возможно», – продолжает он.

Белый рынок купли-продажи земельных участков в Украине очень узкий и имеет тенденцию к сокращению. По данным отчета «Мониторинг земельных отношений 2014–2015», в 2014 году было продано 560 участков земли разных категорий площадью 3094,89 га, за три квартала 2015-го – 262 земельных участка площадью 2943,49 га. Мизерные цифры, исходя из общей площади земель, находящихся в частной собственности (31,4 млн га), позволяют сделать вывод об отсутствии рынка как такового.

Есть ли стимулы для частных инвесторов включиться в задуманный государством эксперимент и принять участие в земельных аукционах с 1 января 2017 года? Тарас Кутовой, глава аграрного комитета ВР и бывший топ-менеджер агрохолдинга «Райз» Олега Бахматюка отмечает, что более подходящий момент для вхождения в рынок вряд ли представится. И приводит пример: за права аренды, стоившие пять лет назад в средней зоне страны $1000/га, сейчас едва ли можно выручить $250/га. «Цены упали в четыре раза. Это должно стимулировать инвесторов, так как очевиден очень большой потенциал этого рынка», – объясняет Кутовой. По его оценке, за время действия моратория около 1 млн га земель перешли в частные руки и после снятия ограничений реальные собственники будут упорядочивать эти отношения. Эти «сделки» и сформируют первый этап рынка.

Реальный же оборот как минимум сомнителен. «Я думаю, очень мало компаний готовы сейчас вкладывать деньги в землю. Это вообще другой рынок. Это не агробизнес, это real estate», – говорит Шморгун. Открытый вопрос – сколько стоит «лучший в мире чернозем»? Оценки варьируются от $100 до $7000 за гектар. Один из собеседников Forbes – СЕО агрохолдинга из второй десятки по размеру зембанка – приводит в качестве ориентира соседний российский рынок, где скупка сельхозземель разрешена с 2002 года: «$600/га при сопоставимых показателях содержания гумуса».

План Б

Вопрос снятия моратория на продажу сельхозземель является одним из самых политизированных в истории государства. Большинство собственников земли – пожилые люди консервативных взглядов, поэтому использование данной темы в политической риторике дает мало шансов на беспроблемное прохождение этого вопроса. «Я не думаю, что в парламенте найдутся голоса, которые поддержат идею free market», – отмечает Кутовой. «Украина не готова к приватизации земли», – уверен Шморгун.

Как промежуточный вариант между введением рынка земли и текущим статус-кво обсуждается возможность разработки концепции, при котором земли сельхозназначения станут не предметом продажи, а предметом залога. По данным Forbes, такие права по распоряжению землями, в частности, могут быть предоставлены сельхозкооперативам. Сейчас ипотека под залог земли в Украине стремится к нулю. Начиная с 2012 года, в стране был выдан всего 91 ипотечный кредит, как правило, на земли жилой и общественной застройки. За три квартала 2015-го в залог и (или) ипотеку было передано 14 участков площадью 3,24 га. Жизнеспособна ли этот концепция? Банкиры отвечают: да. «Если это будет твердый залог, пусть даже в статусе права аренды – это будет интересно», – замечает Власов. По его мнению, даже при условии государственной монополии на выкуп участков банк может зарабатывать, получая эквивалент залога в виде гособлигаций.

Львиная доля всех земельных трансакций в Украине – это аренда. По состоянию на 1 июля 2015 года в стране было заключено 4,6 млн договоров аренды паев общей площадью 16,5 млн га – то есть 50% всех земель частной формы собственности. Также было заключено около 56 000 договоров аренды земель госсобственности. Средняя ставка аренды частных земель составила 786 гривен за гектар в год, государственных – 1351 гривна за гектар в год. При таких расценках вопрос введения рынка – риторический. «Большинство агрокомпаний не будут готовы к покупке своего земельного банка. Нам лучше с арендой», – говорит Шморгун.

Джерело: http://forbes.net.ua